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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

人民幣升值預期減弱 險企才敢買外國房子

??近日,有媒體報道,陽光保險將以逾2.3億美元的總價收購美國紐約曼哈頓的Baccarat酒店。這已經2015年以來至少第三個國內險企投資境外房產的消息瞭,也是陽光保險海外收購房產的第二宗。此前,通霄鎮二胎房貸泰康人壽和中國平安被稱分別投資倫敦辦公樓和寫字樓。

??似乎房地產已經成為險企境外投資最偏愛的資產,原因何在?在監管政策明確以及人民幣匯率環境具備條件的情況下,業內人士稱,房地產具備規模大、久期長、收益穩定、投資管理簡單易復制等特點,符合保險資金的投資需求。

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??監管和匯率環境具備

??普華永道去年年中對30傢國內保險公司及資產管理公司的34名資深投資從業人員進行的調研顯示,對非傳統投資產品的偏好上,無論是目前還是未來,不動產都是保險投資機構最為鐘愛的投資品種。

??保監會副主席陳文輝去年年底在海外投資相關論壇上曾表示,保險機構境外投資,作為保險業“走出去”幾種形式的一種,現在才剛剛開始。這其中,也包括對境外房地產的投資。自中國平安2013年收購英國倫敦勞合社大樓開始,才陸續有保險公司投資海外房產的消息見諸報端。

??中國平安集團首席投資官童愷也表示,事實上,保險公司本身有巨大的境外投資需求。一方面,保險公司負債久期長,部分達到20年甚至30年,而另一方面,國內資產久期短、金融市場品種不夠豐富,因此,國內投資往往有期限錯配情況。

??至於直到最近兩年保險公司才開始密集投資境外房地產,童愷認為,這取決於監管政策及匯率等多方面因素。

??保監會於2012年10月份發佈的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》首次明確瞭保險機構投資境外不動產的范圍,即,限於那些位於歐美澳及日本、新加坡、香港地區等25個發達市場主要城市的核心地段,且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產。

??人民幣匯率變化也是影響險企海外投資決策的主要因素。此前,人民幣升值速度比較高,從險企的角度看,進行單筆就會涉及巨量資金的房地產投資存在一定風險;即,如果人民幣升值5%,就意味著海外投資資產貶值5%,不符合追求穩健的險資投資風格。而近年來,伴隨著人民幣持續快速升值預期的不斷減弱,險企才逐步開始進行海外資產的配置。

??房產投資管理簡單易復制

??在政策環境和匯率時機等基本條件具備的情況下,童愷稱,在境外資產選擇上,其傾向於另類資產中的房地產也有幾方面考慮。

??首先,保險公司的資金量大,要求的資產規模大,而容量大的房地產市場正符合要求。如,他舉例,美國房地產市場的容量比債券市場還大。

??其次,房地產投資存在較高的可復制性,人為幹擾的因素相對較少,容易管理。“投資一個規模很大的資產,花費瞭很大的經歷,還不具有復制性,這就沒有規模效益瞭。”童愷稱,投資管理簡單易復制是他們投資首選房地產的一個重要原因。

??再次,房地產久期長,收益穩定,可抵禦通脹。童愷稱,其收購勞合社的收益很好。安邦保險集團收購紐約華爾道夫酒店大樓時也表示,通過投資北美優質不動產,可以實現長期穩定的投資收益。泰康資產總經理段國聖也過一個經歷;在美國紐約的一處新樓,投資人的回報率不高,一年在4%左右,但他們並不想出售這些資產,原因就是預期長期收益非常穩定。

??最後,近年來海外房地產市場基本面向好,也給保險機構提供瞭一定的投資機會。

??德意志資產管理以及財富管理另類與實物資產管理研究與策略主管MarkRoberts在1月13日主題為“全球房地產概覽”的論壇上分析稱,2015年,歐洲通貨膨脹風險將持續維持在低位,增長率在平均水平線以下;美國的就業前景依然良好,美元匯率的強勢有助降低其通脹風險,房地產市場基本面依然強勁;雖然日本的資本價值已顯著上升,但投資者的正面投資情緒、房地產市場的低空置率及增值稅提高的推遲,將支持更高的租金增長。

??合作與盡職調查的必要

??中國保險資產管理業協會執行副會長兼秘書長曹德雲在上述“全球房地產概覽”論壇上稱,中國保險資產的國際化配置是必然趨勢。從未來發展的情況來看,到2020年,保險資產規模將有望超過30萬億元,如此計算,每年將平均新增四五萬億元的保費收入,也就意味著每年平均新增四五萬億元的保險資金可以運用。

??保險資金的境外投資目前還處於發展的初期階段,境外投資金額占總資產比例還很低。截至去年11月,這一比例僅為1.26%。依照目前的監管規定,符合條件的保險機構境外投資餘額上限為上年末總資產的15%。

??而由於國外市場與國內市場存在諸如政治經濟體制、文化背景、法律環境等方面的差別,保險公司要積極穩妥地進行海外房產投資,需要進行盡職調查。

??比如陽光保險集團在海外投資時,首先選擇的是經濟增長相對平穩的澳大利亞,且經過為期半年的考察篩選後,才最終選定悉尼喜來登公園酒店。且在該項目直投前,陽光保險已經攜手國際投資機構KKR、摩根士丹利房地產基金嘗試保險資金的間接投資。

??童愷稱,投資業務最重要的因素是人才,當涉及到多個不同地域國傢的海外投資時,險企自身人才資源會受限,此時,與咨詢顧問、律師以及當地領先的投資基金或相關機構合作,能起到“一兩撥千金”作用。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/07505971424907916260145.shtml

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