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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

萬通硯湖小鎮陷入無主僵局

  因政府與投資人發展方向沖突,萬通、華潤等大型開發企業看重的安徽省宿州市重點文化旅遊項目陷入瞭無主的僵局中。這說明,一旦脫離地產這一資本回流渠道,很多旅遊項目往往會陷入困局。也更加印證瞭中國旅遊產業仍處於圈地階段,真正依靠旅遊產業本身盈利尚需時日。下營區二胎借貸

  2014年2月12日,安徽省宿州市拂曉大道與汴陽三路交會處,200多畝土地上嫩綠的小麥閃動在初春的光景中,它的周邊正在進行著大建設,規劃館、體育館、希爾頓五星級酒店一一拔地而起。

  實際上,按照規劃,這裡應是萬通集團董事局主席馮侖計劃開發的文化園·萬通硯湖小鎮項目。然而,自簽訂合作計劃起至今,兩年多過去,這裡仍是一塊空地。

  2011年10月17日,馮侖與宿州市政府簽訂開發協議,計劃用6~8年時間將這裡建成黃海地區最大的文化旅遊項目。

  中國房地產報獨傢獲悉,在這一項目上,馮侖依然采用瞭"導演+制片"的輕資產運作模式。協議簽署後,馮侖基本沒有參與該項目開發,全權交給瞭時任上海中凱房地產開發管理有限公司董事長的王謙運作。曾經與王謙有過合作的巢湖力達置業有限公司董事長呂禮富對該項目也頗感興趣,王、呂二人一拍即合,成為項目的實際出資人,並一起成立瞭上海銳璨實業有限公司。宿州硯湖小鎮項目公司宿州銳通置業有限公司(以下簡稱"宿州銳通")便是萬通與銳璨的合體。

  據中國房地產報記者調查瞭解,宿州銳通曾經寄望華潤旗下文化地標公司接盤萬通硯湖小鎮,後者曾在2013年9月發佈公告,稱"文化地標作為買方,王謙作為賣方,雙方同意收購王謙於徐州目標公司及宿州目標公司持有權益",但最終未成行。目前,宿州銳通已人去樓空。

  對於萬通硯湖小鎮為何擱淺,中國房地產報記者電話聯系瞭王謙及其助理甘小兵,對方均婉拒采訪。記者就此事又與馮侖聯系,對方稱不想做任何回應。

  2月12日,宿州市政府宣傳部一副部長向中國房地產報記者透露,2013年11月,在與馮侖簽訂合作協議兩年後,宿州市政府前金區二胎房貸是什麼意思與宿州銳通解除瞭合作協議,已經出讓的206畝土地也予以收回。

  一個引來萬通、華潤等大型開發企業的市重點文化項目,為何陷入無主的僵局?其又將如何復盤?

 一場失敗的"婚姻"

  馮侖常將商業合作關系比作"婚姻",而這場醞釀瞭兩年的婚姻終以失敗結尾。雖然馮侖幾乎沒有實際參與過這一項目,但王謙卻傾註瞭不少感情,是後來發生的幾次意外狀況讓事情陷入瞭僵局。

  王謙自身並沒有開發文化旅遊地產項目的經驗,身為美籍華人的王謙2003年才回到國內進行房地產開發,多是通過與中凱房地產有限公司進行合作,開發的項目均為二三線城市的住宅項目。

  對於這一項目,宿州市政府有極高的期待,計劃可以把宿州的奇石、馬戲、書畫等文化資源優勢挖掘出來,並建成集文化、旅遊、商貿等於一體的黃海地區最大的文化旅遊項目。

  從2011年10月17日馮侖、王謙等與宿州市政府簽約到2012年12月28日項目正式奠基,一年多時間,王謙一直在尋找不同的機構進行項目規劃,先後請來瞭寧波、北京、上海及來自美國的多傢規劃設計院,幾經易稿,基本達到瞭宿州市政府的要求。幾次設計規劃花去瞭不少資金。據上述宣傳部副部長透露,在後來宿州銳通向政府開具的費用明細表中,這一項花去瞭近8000萬元。就這樣,項目還未動工,一年已經過去。

  2012年12月28日,宿州文化園·萬通硯湖小鎮項目正式奠基,"這時已經是年底,也已經開始有冰凍,不利於施工,我們要求他們在來年開春必須開工。"上述宣傳部副部長稱。然而,到瞭2013年,事情又有瞭新狀況,出資人之一的呂禮富堅決要退出這個項目。"原因是政府擔憂開發商跑路,加強瞭監管。"據上述宣傳部副部長透露,宿州市政府當時對這一項目的開發要求較嚴,必須將文化園項目建成70%左右才能進行住宅項目的建設,而僅文化園項目的投資總額約在10億元左右;並且,為瞭防止宿州銳通拿土地證進行融資後卷錢而走,對於宿州銳通已經拿到的206畝土地,政府並沒有發放土地證。經過一番仔細核算,呂禮富發現這個項目沒錢可賺,堅決退出。

  困難並不止這些,時任宿州市委書記的李宏鳴當時提出,要將這個項目做成"三化同步"的全國樣板工程,即在工業化、城鎮化深入發展中同步推進農業現代化,這引起瞭中央政府的關註,同時也提出瞭新的要求,隨著用地政策的收緊,該項目原規劃的2540畝用地在上級政府看來存在嚴重浪費,要求縮減到300畝。

  宿州市政府也針對文化園項目的規模在全國進行瞭考察,"我們多次去外地考察發現,目前國內沒有一傢這麼大規模的成功的文化項目,既不符合實際,也不符合國傢土地政策。"上述宣傳部副部長向中國房地產報記者表示。後經與上級協商,最終確定該項目的規模為800畝。

  投入巨大精力和財力的規劃設計作廢,合作夥伴退出,王謙面臨著資金、經驗和耐心的多重考驗。開工也遲遲沒有著落。

  "工程這麼久沒有開工,市委市政府的領導和社會公眾都有一些反響,我們多次催促,仍然不能開工。"迫於無奈,2013年11月,宿州市政府同王謙、呂禮富開始瞭重新談判。"我們當時給出瞭3個方案,一是繼續開發,政府可以幫助企業融資;二是,暫時不做這個項目,我們歡迎他們在宿州進行其他的住宅項目開發;三是放棄任何形式的開發。"王謙最終選擇瞭放棄,馮侖與宿州市政府簽訂的合作協議解除,206畝土地出讓合同也宣佈作廢。就這樣,經過兩年的醞釀,雙方正式分手。

  萬通"導演+制片"模式尷尬

  "我們開始覺得馮侖的萬通地產是上市公司,當時在全國排名很靠前,馮侖又有中央黨校的背景,是地產領域的公眾人物,王謙是美籍華人,當時說能夠進行境外融資,後又有第三方呂禮富願意出資,我們都覺得這會是一個很好的事情,這個項目肯定能做成。"上述宣傳部副部長回憶著政府當時的想法。

  然而,最讓宿州市政府信任的馮侖卻在最初的簽約儀式之後再也沒有出現,直到最後雙方解除協議,馮侖依然沒有出現。因為當時的合作協議是馮侖與宿州市政府簽署的,在2013年11月的最後一次商談上,宿州市要求與馮侖當面商談,王謙以馮侖並沒有出資為由婉言回絕。合作協議解除後,宿州市政府向馮侖發函告知,馮侖均沒有回應。

  中國房地產報記者通過查閱萬通地產2011年及2012年報表,均沒有發現有對該項目的出資。王謙助理甘小兵也證實,在這個項目上,馮侖隻是進行瞭品牌輸出。這是萬通典型的"導演+制片"的輕資產運作模式。

  馮侖曾這樣解釋其獨特的房地產商業模式,"一塊地,5個人做有5種投資回報率,給最有運營能力的人做,這個人拿走很多錢,可留給投資者的也多。萬通地產一直致力於成為中國的'制片+導演'的房地產公司,在這個過程中,土地變得越來越不重要,房地產的商業模式演進到靠能力、靠品牌來掙錢。"

  中國房地產報在1月17日報道的三亞奧林匹克灣項目便是萬通輕資產模式的樣本,故事與宿州硯湖小鎮有很多相似情節,並都以失敗告終。萬通地產進軍臺灣的"萬通臺北2011"項目同樣采用瞭輕資產模式,銷售業績差強人意。

  對於萬通的"輕資產"模式,西南證券股份有限公司研究員肖劍認為,目前來看,這一提法在輿論上的影響力比較大,但是對於地產行業的影響力就稍顯微弱。"其實,更多的是一種概念性質,理念比較先進,實質效果還是需要長時間的考驗。"

  2014年2月13日,馮侖在某論壇上直言"地產商並沒有錢,是窮人,是手藝人。"然而分析人士指出,一個項目需要做成,僅靠一個品牌和概念遠遠不夠。

  虛位以待

  以奇石為特色的文化旅遊景區在國內並非沒有成功案例。大地風景國際咨詢集團合夥人盛永利稱,位於山東費縣的中華奇石城就是中國最大的觀賞石基地,做得很成功。

  據瞭解,該項目總投資10.2億元,控制規劃面積4000畝,集旅遊開發與奇石交易於一體,是全國最大的奇石交易市場,現已投資4.6億元,未來將重點打造動物園、假山園、費縣名人園等系列奇石園,恢復紅雲寺、泰山行宮等古建築,增加系列遊客參與項目。

  目前,國內以奇石為概念打造的旅遊綜合體項目規模參差不齊,既有4000畝的大型項目,也有幾百畝,甚至幾十畝的袖珍項目。湖北省宜昌市夷陵區的奇石產業文化園、廣東省清遠市龍湖奇石文化產業園、天津雙橋河鎮寶成奇石園等奇石文化園項目均定位為奇石觀賞、文化體驗、旅遊休閑為一體的一站式旅遊綜合體和商貿交易聚集地。

  盛永利稱,從規模來講,宿州市政府計劃打造的800畝文化園項目是有可操作性的。

  與萬通的合作解除後,宿州市政府又開始瞭新的招商,項目所在地曾經一片荒蕪,如今周邊的宿州市規劃館、體育館、雲計算中心等工程正在建設中,希爾頓酒店也已經開始試營業,曾經十幾萬元一畝的地價也翻瞭10倍左右。

  "我們新一屆政府對這個項目仍然很重視,期待有實力的開發企業把這個項目真正做起來,但我們並不會為瞭招商而招商,我們希望能夠真正地將宿州的奇石等文化價值挖掘出來。"上述宣傳部副部長表示。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-17/14592610992.shtml

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