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建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

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2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

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*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

甘犁現有存量房完全可以滿足目前住房需求

  新浪財經訊 "朗潤格政論壇:激辯房地產市場前景",於7月5日在北京大學舉行,多位專傢學者參與論壇,共論房地產市場的走向。西南財大中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁教授在論壇上表示,經過調研,未來五年,房地產新增需求約895萬套,但實際供給將達到1600-2000萬套,現有存量房完全可以滿足住房需求。

  以下是甘犁發言實錄:

  謝謝黃教授,謝謝組織者給我們這麼一個機會。我今天談一下關於房地產市場方面的情況,住房空置率和住房市場趨勢。從6月10日發佈這個報告以後,我們得到社會各界的一些關註。今天的PPT關註的有一點點,跟原來發佈的有一點點不同,但是都是細微的。

  我分瞭幾個部分,我講一下2014年第二季度的住房市場形勢,這是最後要談的。住房擁有率非常高,而且漲的很快,城鎮地區我們在2014年3月住房擁有率是89%,這個包括我住在城市的農民工在農村有房子,這是包括他們的,是城鎮居民,城鎮常住人口的自有住房擁有率。

  這個住房擁有率遠遠高於發達國傢,OECD國傢,我這個比是城鎮地區和OECD國傢比高出很多。高在什麼地方?高在年輕人,我們自有住房擁有率在中老年人方面是有差距,但是沒有那麼大。年輕人就很的差別,美國隻有36.8%的住房率,我們是80.9%。這個比發達國傢要高一點,我們找瞭幾個國傢做例子。

  這是另外一個非常重要的數據,就是在城鎮地區的居民,住在常住地區的居民包括農村,包括進城的人也包括城市戶籍的,這些人他的自有住房擁有率多套的是21%。這個多套房部分在城鎮在農村的房,比如是我在北京有一套房子,我在老傢、農村有一套房子,這個也算是多套房。

  那麼什麼樣的傢庭擁有多套房?很簡單,一個是跟收入水平相關。在中國城鎮傢庭最有錢的1%的傢庭,他的自有住房擁有率是53.1%,超過瞭50%。另外傢庭是否經歷過拆遷,是否擁有成年子女,這樣的傢庭多套房擁有率可能高一些。比如說擁有成年子女的是22.6%擁有,沒有的隻是16.4%多。

  實際上剛需概念是非常清晰的,什麼叫剛需?這邊學過經濟的肯定知道這個彈性系數,它很小,這就是剛需。我們現在把剛需定義為三類,第一類是無房傢庭,沒有住房的傢庭為剛需,這個大傢都比較同意。第二類和第三類大傢比較有爭議,但是我們還是寬泛的定義為是這樣。第一個是人房分離,比如說我在北京工作,但是在北京沒有房子,我在外地有房子,這個我們叫做人房分離,我們把它算成剛需。另外就是分傢需求,就是啃老族,跟父母住在一起,自己覺得自己沒有房子,但是統計意義上你是一個傢庭,所以你算是有房子的,那麼這些年輕人說我們是被有房,我們把它拆出來,區分出來。

  那麼這個情況是這樣,從無房的傢庭,我們從2011年8月第一次查,到2014年3月無房傢庭比例從15.2%降到瞭10.8%,分傢需求從7.3%增加到7.8%,總的中國總需求從28%到22%,人房分離是5.8%到3.7%,所以我們對剛需是有一個比較寬泛的定義。

  另外是改善性需求,這是住房過程中大傢反復談到的。改善性需求沒有一個明確的定義,一個是房子老和舊。如果你在現有房子住夠20年以上,我認為你有改善需求,因為這有原始數據在這兒,這個數據是可以調整的,就是研究人員可以通過這個數據來進行自己的定義。20年以上是第一類,住夠5年以上,但是你房子小,人均居住面積是低於本省人均面積中位數,這兩位我們算是有改善性需求。排除掉年齡比較大的,我們認為改善需求不是那麼大的,比如說60歲或者60歲以上的我們排出掉,這樣算下來城鎮有13.1%的傢庭有改善性需求,這也是很大的比例。

  我們同時看到13.1%是改善性需求,那剛需是24.6%,那能不能買得起房子呢?

  第一我們看這個傢庭的資產能否負擔30%的首付款,或者說換房傢庭現有的住房資產是不是足以支付2012年本省新房的均值。這兩類可以看到3.1%和3.9%。

  第二類是按照住房房價收入比看的,我們取瞭三種,是3倍、6倍、8倍。不同的算法,負擔的比例會有變化。

  第三類,如果你想辦法把首付付瞭,我們看到你傢庭月收入是不是能承擔你的房貸,我們用30%、40%和50%來算,不同的算法有不同的負擔比例。

  最後,可以看到這是個總結,基本上簡單的說我們認為過去3天當中,剛需住房需求當中未滿足部分在顯著降低。低收入傢庭未滿足剛性需求旺盛,13.1%的傢庭有潛在改善需求。不同的算法潛在的剛需和潛在的改善需求,其中18%或者39%能夠被滿足,那麼這是沒有房子的剛需傢庭相對來說是比較窮的,當然不是所以的,這是我們計算的剛需滿足的情況。

  第三是空置率,空置率首先有一個定義的問題。簡單講我們空置數據是怎麼來的,我們空置數據來自兩套不同的來源。第一套是韓教授講的就是我們排空的過程中,這個房子沒人瞭,有這樣一個計算。第二種就是我們問瞭每個傢庭有多少套房子,每套房子問瞭是不是自住的,是不是租出去瞭,如果沒有自住也沒有租出去那就是空置的,我們不知道空置瞭多長時間。第二個情況比如說你在香山買瞭套房子,偶爾去一趟,那香山的這個房子就算作空置,這是我們整個空置的定義,就是把它講的清楚點。

  那空置我們專門把它分成瞭兩類,就是所謂首套房空置和多套房空置。比如說我在北京工作,在成都有房子,那這樣就算是首套房銀行房屋信貸貸款怎麼貸款比較會過件空置,這之前是5.1%。2014年的時候,那空置比例我們高於其他國傢和地區,比如說美國的空置率是有一些爭議的,我們沒有列出來。

  總體空置率東中西部是比較相似的,那東部單套房空置率要低一點,就是在東部有房子到中西部打工的情況比較少。三線城市它的空置率高於一、二線城市,但是一線城市首套房空置率非常低隻有3%,18.2%是多套房空置。另外在六大城市當中,就是我們的空置率現在在六大城市比如說北京、上海、天津、武漢、重慶和成都,這六個城市重慶空置率最高,北京上海空置率相對低一些,18.5%和19.5%,首套房五空置率隻有2.9%。成都首套房空置率比較高,有9.2%,這是我們數據反映的一個特點。

  按商品類別這比以前的數據更細瞭一點,中國城鎮住房是很復雜的,商品房集中瞭一部分。在最下面一行是存量占比,就是目前在我們整個城鎮住房當中,這個城鎮是國傢統計局定義的城鎮。9.7%是拆遷換房,自建房18.6%,這是我們全國不同類型房子的空置率。

  商品房的空置率是大傢比較關心的,一線城市商品房空置率是18.4%,遠遠低於二線或者三線城市。我講一下我們三線城市的定義,是出瞭一線二線之外的所有城市、城鎮都叫三線城市。你會看到18.4%是這樣的數字,相對來說低不少。小產權房現在的空置非常嚴重,買瞭以後我們小產權城鎮占比是6.5%。那麼按建築面積,你會看到空置房比較大的是90-150平米的他的空置率是最高的,達到25.5%和26.1%,其他小戶型的空置率要低一些,大於150平米的房子空置率也相對於低,但是也不低,19.4%,這是從住房的面積來看。

  原因,首先是收入,為什麼傢庭會有空置呢?首先是收入,然後看投資風險和偏好,第三個看到工商業,最後看適齡未婚男性。如果你傢裡面有適齡未婚男性,這個工資比例是28%,沒有的是23.9%,這個是房價比。

  最後是一個總結,這個總結實際上反映瞭我們各種不同的因素對空置率的貢獻程度。比如說收入提高,教育水平提高,他的空置率都有些正面的影響。適齡結婚男性這個是大傢都在談到很多的丈母娘經濟,它增加瞭2.2個百分點,統計上很顯著,但是在經濟意義上沒有那麼重要。

  投資風險和首套房收益相對來說動空置率的貢獻率很大,比如說投資風險偏好強的傢庭增加5.3個百分點,房價租金比每提高1倍增加6.1個百分點。最後一個影響是城鎮化,這一輪房地產市場城鎮化的概念非常嚴重,城鎮化痕跡非常嚴重,城鎮化率會減少空置率,但是增加10個百分點有非常巨大的城鎮化率的增加,隻降低空置率2.6個百分點。它有作用,但作用沒有那麼大。這是我們關於空置率的一個小結。

  下面是一個風險,這是我們在整個購買住房資金當中,有一部分是自有的錢,有一部分是向親戚朋友借的錢,還有一部分是向銀行借的錢。當前的餘額是43%這在空置房當中,那按照這個比例一算,相當於中國目前我們以9.8萬億為基礎的話,按照目前中國是4.2萬億住房貸款沉淀在空置房裡面。現在有一種說法是你把9.8取掉以後,你得到的數據可能是4.2萬億還是3萬億,這個影響都不大。

  那城鎮傢庭的總資產包括各種工商業資產,房地產,金融資產,汽車等等有11.8%在空置房裡面。我們認為這是社會資源的一個巨大浪費,對個人來說不一定是浪費,因為這是他的投資,不管是理性還是非理性是他自己的一個選擇,但是對社會資源我們認為是一個浪費。

  這個是我們對中國房地產市場的一個壓力測試,這個壓力測試在外面重視的不太夠。如果真的是房價下跌,市場會發生什麼情況?誰也不知道,誰也沒法判斷。那我們怎麼判斷?我們的判斷是這樣,假設我們壓力測試一下。就是假設房地產價格普遍降5%,那麼我們看降後的價格和他購買價格的差距多少傢庭,多少房子可能是虧本的,潛在虧本的。那麼數據還是蠻嚇人的,比如說你5%以後,非空置住房就是有人住的房子是6.6%虧本,空置住房當中有17.1%是虧本的。17.1%乘以住房總量這個數很大,當然這個傢庭不一定會賣,他有自己的需求,但是至少對市場做瞭一個判斷,這個壓力的判斷覺得這是蠻大的壓力。我們可以看到我們的PPT,往上走,比如說到瞭10%和20%的空置住房這是潛在虧本的。那麼對於銀行來說房貸的壓力不大,我們的首付比例很高,所以這個壓力並不大。

  下面談一下對空置率計算疑問的回復,最近有各種各樣社會各界的質疑,我們對這個質疑是非常歡迎的。我覺得是幫助我們對這個問題理解的更加深入,所以我今天對這個問題稍微做一點回復。基本上質疑的主要點是中國城鎮住房增量估算有所差距,一些研究人員對我們的增量都會有一些爭議。

  我現在把這個問題大概講一下,我們的增量分成三部分。第一部分就是國傢統計局公佈的城鎮住房竣工面積,在1998年-2013年期間是106億平米,這部分我們的數據是類似的,大傢都清楚這個數據,沒問題。我們看我們商品房的增量,就是我們房子增量也是類似的。那麼第二部分就是沒有在國傢統計局統計范圍內的自建房,這個現在爭議很大,說為什麼會有這麼多自建房。

  那麼自建房包括兩類,我簡單講一下。第一類就是農村的住房變為城鎮的社區,程度地區。就是統計局把這個編碼給改瞭,我人沒有動,我房子還在這兒,我還是農村戶口,但是我這個地方因為建設的變化就變成統計局意義上的城鎮地區,那麼這部分房子我們估算瞭一下。一個是農村住房變為城鎮地區,第二個是已經成為城鎮地區的城鎮居民的自建房。我們估算瞭一下總量是2900多套,大概52億的量。

  再就是在新增住房當中有小產權的,有農村集體土地的使用權,這個是8.3億平米,這是我們數據算下來的。拆遷面積我們數據裡面,問瞭每一戶是否經歷瞭拆遷,哪年拆遷的,拆遷面積多少。拆遷以後我們算瞭一下,數據估算下來1998年-2014年總拆遷面積是23億,新增住房面積減去拆遷面積是143億平米,這是高於其他機構測算出來的70-80億平米的情況,這是城鎮住房的增量。那現在城鎮傢庭增加瞭7千萬,房子多瞭143億,那肯定有大量的房子是空著的,這是毫無疑問的,所以這是我們在總量的估算上的情況。這個比前一段時間做的會更細一點,這是我們的對比。

  那自建房是很重要的一部分,自建房是52億平米,剛才我講自建房分為兩類,一個是農村改為城鎮,7千萬進城農村戶籍並不是大傢攜傢帶口,扛著背包就進城瞭。相當一部分是帶房進城,人和房沒有變,但是劃成瞭城鎮地區,這是很重要的,以前好像不是特別清楚這個過程。在我們利用統計局的統計區劃和城鄉調查,我們調查瞭2009年到2013年的1048個社區和村委會,有22個由鄉變成瞭鎮,占2013年城鎮社區的3.9%。這是編碼變化,當然在當地的情況我們是有一些評估的,我們現在專門有這樣一個項目在做城鎮化的一個評估。

  第二個城鎮地區的自建房有法可依,1983年和2007年國傢公佈的法律都對這個事情有規定,你自建的可以自報,一共是52億平米。有的自建房條件比較好,有的條件比較差,我們不去個別分析。那條件比較差,有些機構就說這個房子是非法的或者是不是非法的,那這個是非法的房子就要搬掉,那這些人要搬到商品房裡,那誰來花這個錢搬?我們確實有結構的不平衡,大量新建商品房是空著的,很多人是居住在自建房裡的,這些人要搬到商品房裡,這不是一件容易的事,也不是我們學術研究即刻就可以做的,政府可能也做不到。這需要大量的經費,大量的經費,包括能不能買得起誰也說不清楚。

  最後講一下趨勢,我們有幾個估計。第一個是看到可實現的剛性需求,剛才我們算瞭一下,我講講我們是怎麼算的。存量房是2300萬,可實現改善的住房是950萬套,一共是3250套。那空置房是4898萬套,待售商品房是350萬套,一共是5248萬套。我們說存量房過剩,但是不是所有存量住房都會一次性推向市場,不可能的。就是在這個靜態時點上我們的空著的房子都有一些可承擔的需求,這是第一個。談增量,我們分為三部分。第一個我們城鎮化,第二個我們新增城鎮人口都長大瞭,第三個是拆遷征地。

  城鎮化我想說一個基本的觀點,中國城鎮化進程在今後5年時間一定是會減少的,我們另外有一些研究可以再講。原因很簡單,農村的年輕人都已經進城瞭,能進的都進瞭。16-30歲的農村戶籍中有58.7%已經進城瞭,31-45歲當中有46.6%都已經進城瞭。一些中老年人,身體不太好的人這些人進城那誰出錢?他們進來幹什麼?這跟以前的城鎮化進程是不一樣的,所以我們城鎮化進程不會說到70%,我們到目前這個情況是到不瞭70%,真正城鎮化到70%要到很多年以後瞭,比較年老的農村戶籍人口他們可能要逐漸退出來,我們城鎮化的速度才會增加,所以這有個過程,不是簡單的類推就可以解決的,這是我們的總結。

  那我們的樂觀估計未來城鎮化率是0.84%,而不是國傢統計局說的1.53%,就是差不多隻有他的一半,這是樂觀估計。

  新增住房,我們按照0.84%城鎮化率計算,新增農民工336萬,拆遷242萬。我們對產能估算做的更精細一些,產能按照這個圖來講,我們新增的需求大概是895萬套,產能開工面積、竣工面積、算下來大概是1600-2000萬套,這個比以前的數據更精細一些。從住房存量來說過剩,從住房的增量來說過剩,這是我們對住房市場一個基本的判斷。

  趨勢,趨勢很難講,都在講拐點,很難講趨勢。我用一個數據表明我們對趨勢的理解,你會看到這個圖,藍色的線講的是當年新住房傢庭當中首套房的比例,就第一次購房的比例。紅線是當年新購房傢庭當中,有一套房傢庭比例,綠線是購房傢庭當中有多套房的比例。這個比例在2013年開始是90%,大部分人沒房子。2014年的時候這個比例基本上低於50%瞭,所以我們認為目前中國傢庭,中國的購房不是在首套房這種剛需的驅動瞭,而更多的是靠投資驅動,所以你要看拐點。剛才黃教授說瞭,可以從價格,從交易量看。我是看購房價格中的交易量,看是不是有拐點,是這種看法。

  調控思路比較簡單,我們住房有空置那就要盤活存量,減少浪費,目前來看就是多套房征稅,增加多套房持有成本。免除房子稅費,規范房租市場,保護出租雙方利益。可能有規范出來,我們是第一次把空置率數據算出來,把他統計調查出來。所以我覺得正確的房地產調控最主要的方式還不是去限購,放開限購等等,而是把信息收集起來。你比如說北大,中關村(5.30, 0.05, 0.95%)這個地方,你把中關村這一片小區空置的情況告訴我們,要在中關村買房的人一查,這個地方空置很嚴重,該不該買,就可以引導大傢的預期,能讓大傢把事情搞清楚。沒有信息我怎麼做決定?我隻是聽親戚朋友說,聽房地產開發商說?這不行,所以我覺得這是信息的披露,與引導預期的話這是最重要的。

  還有就是少建,因為房子已經多瞭,住不起房子的傢庭怎麼辦?發住房補貼,這個趨勢是全世界的。就是建房子的,美國有大量的保障房,不僅是沒建而且是在摧毀,在炸掉。住房保障由建改租,讓租房市場活躍起來,讓存量房活躍起來。我的房子租出去瞭,如果真的是自建房賣也很困難,實際上房地產這是軟著陸,如果說泡沫破滅的話,這樣至少會好一些吧。其實都很簡單的道理,現在房子空著,風吹草動需要錢,我馬上就想去賣瞭,那我降10%賣不掉,降低15%,那房地產市場就垮掉瞭。

  我最後談一下2014年第二季度,我們剛剛出來的數據和房地產市場的一個情況。住房擁有率持續上升,從89%城鎮地區漲到89.5%,還在上升。3月份是89%,6月份就89.5%瞭。第二個多套房比例還在上升從21%到22.6%,買房傢庭的比例相對是平穩的,售房傢庭比例在上漲。前面看到的是2013年9月到2014年3月城鎮是4.8%,第二季度是2.1%,時間差不多是兩個月,所以這個速度比較平穩。但是賣房傢庭9-3月是0.63%的比例,二季度是0.61,所以整體來說賣房的傢庭比例在上升,這樣整體新房交易量就在減少瞭,這是我們研究的一個情況,二手房交易在上升。

  那我們又問瞭買房傢庭和買房傢庭,他自己告訴我們賣房買房的動機是什麼。這是比較詳細的分析,改善型21%,投資24.8%,2014年同樣的數據4月初的時候是比這個要低的,10%,就是投資購房加重投資型比例從10%漲到24.8%,首次購房隻有22.5%,結婚分傢是11.3%。車貸桃園龍潭車貸

  然後我們再看賣房動機,售房動機有各種需求啊,有拆遷,居住帶來的改變,債務需要現金,購買新房和其他。10%的傢庭預計房價會跌要出售,一季度這個比例隻有3.8%,就是大傢的觀念在改變,而且是在分化。一部分人是在抄底,一部分人覺得房價會跌所以他就賣,這個情況是蠻有意思的,在分化住房市場的情況,至少大傢的預期在分化。

  空置率有所上漲,我們現在空置率是在漲的從22%到23%。對房價的預期,下面我會有個回答,如果是100就表明房價不會漲,高於100說明房價會漲,低於100那就會跌。平均來說房價會漲,隻是從111.4降到瞭101.9。

  這個圖給瞭大傢一個答案,一季度8%認為會上漲很多,28%認為會上漲一點,二季度的時候上漲的比例在下降,下降一點的比例從15.2%漲到瞭18.6%,下降很多反而從3.0%降到2.4%,就房地產預期目前就是這樣的數據。我今天就簡單的把我們關於住房空置和房地產趨勢給大傢匯報一下,再次感謝會議組織者給我們這樣的機會,謝謝。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08492806872.shtml

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