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7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

因為市場已經供需平衡,所以,從全國趨勢來看,到2020年,房地產的大周期開始向下,再從人口角度看,2024年人口拐點來臨,人口增長停止。

如何判斷一個城市具有投資價值?首先要搞明白幾個數據,城市總人口、城市化率、人口流入流出、庫存總量、在建總量、土地出讓總量,做一個簡單的模型,能投與否,會給出一個科學的答案。

德國有30%-40%都是節能、科技住宅,而我們3-4%都不到,行業領軍沒有把精力用在產品研發上,走差異化道路,美國、德國等國傢很多住宅都達到瞭零排放,我國人口基數大,客群分佈廣,需求不一,完全可以有幾個大的差異化大公司比如科技住宅、節能住宅、改善住宅、生態住宅、別墅等專業類公司,而我們還在低端產品上競爭,最後是刺刀見紅,價格。別墅的用地市場隨著時間推移,政府會慢慢放開,以後這一塊是一個值得期待的市場。

地產投資以後還有一片藍海,模式!互聯網模式、眾籌模式、成本模式等,傳統已死,春天不會再來。有好的模式,還是有很好的商業錢景的。


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住宅地產要投的城市,首先要有需求,其次土地供應不是過量,再次是庫存在合理消化周期內,有產業支持的更好,還有就是投差異化公司差異化產品。否則,風險放在首位,不要認為有土地抵押,價格隻是摘牌價的一半,看過房地產周期後,土地價對折後再打對折的嗎!

一、房地產未來趨勢

房地產投資還有機會嗎?有!根據上述數據,全國現在適合投資的城市大約隻有30%,60%以上的城市已不適合地產投資瞭。為什麼?建築周期告訴我們,建三年清盤六年,三線及以下城市,尾房及車位銷售十年賣不完是平常事,一般投資人是耗不起的!再加需求不足,所以,不以服務業、人口凈流入、有支柱產業支撐的城市,投資機會就很小。

房地產周期一般是18年,短則16年,長則20年。中國情況有點特殊,推進工業化、城市化時人口基數低,加之國傢層面的強力政策幹預,預計還會推遲兩到三年。

一個城市的那個區域值得投資?這個話題有點長,也牽扯不少專業問題,這裡就不詳細表述。

四、商用前景在那裡

這個數字聽起來就聳人聽聞!我國目前有320多個地級市,也就是說,平均每個地級市的購物中心在10年後將達到30多傢,這還不包括其他商用業態。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/16385941117265725670051.shtml

註意,這是城市化進程和改善需求合理需求年份,如果世界經濟下行、我國經濟停滯呢?那麼市場一年需求會縮減一半,銷售5億平米也是一件正常的事。



未來的任宅和商用地產前景究竟如何呢?全國已供需平衡,市場實際情況是,趨勢在向下。至於永動機派說還有二十年、三十年上漲,那也是一種學術。根據經濟周期理論,三年小周期,五年小中期,九年中期,十八年是一個大的周期,這是根據工業產品的生產、需求、飽和這樣的周期運行的。

在需大於供時,畫個圖紙就可以賣房,現在投資還要瞭解一點專業的知識,中國地產走到今天仍然沒有細分,實在是一件悲哀的事情。尤其是作為中國的幾傢龍頭房企,把功夫全部用在瞭營銷上,什麼紅燒肉、爬山、緋聞、100%工業化裝配、3D打印等,這一切都是為瞭營銷。

根據現有數據,現在就可以斷定,10年後關、停一大批毫無懸念,因為就算是擁有14億人口的中國,也支撐不瞭上萬傢購物中心的生存與發展,這還不談其他新的商用模式及互聯網對實體零售的沖擊。

60%的城市已不適合地產投資

浙江某房企在股份轉與不轉,在那玩心理戰,完全不講商業規則,如果真的拿回瞭,兩年後我們是不是會失去一傢好的住宅公司?真的嗎?一個企業生存不下去,它本質上就已經不是一個好公司瞭,說明產品就是有問題,市場定位有問題。市場就是最好的老師,優勝劣汰,不要講什麼情操道德,玩那種悲情主義,市場不相信眼淚,要講就把市場和情操道德結合起來講。

內容來自sina新聞

三、商用地產

簡單概括瞭住宅地產,再來說商用地產。商用地產包涵瞭零售業、寫字樓、酒店、工業地產、投融資等。這裡重點說購物中心的商業。

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截止到2013年底,國內已開業的購物中心綜合體約3300傢,而這一數字在2015年將刷新至4000傢。到2025年,還會有近7000傢建成開業,屆時綜合體類的購物中心將超過10000傢。

城市化人均需求住房35平米,大約4.9億平,改善需求同城市化進程需求基本持平,實際市場需求一年10億平米住宅不到。商用在美國人均是1平米,我國現已達到瞭人均2平米,世界商用地產新增量的50%在中國。

做任何事,千萬不要感性,一定要理性。如果認為自己比別人聰明,通過搶時間、低價擠垮別人,那隻能說感性戰勝瞭理性。你能做到,別人為什麼做不到,中國最不缺的就是太聰明的老板!

二、房地產未來前景

從市場出發,個人覺得,以後的商用是重體驗輕購物,現在的購物中心是80%購物,20%休閑,會不會五年後,完全翻轉過來?20%購物,80%休閑,完全可能!由於電商的沖擊,百貨、鞋類、服裝、傢居類將逐步淡出購物中心,以體驗、遊玩、餐飲、影視、休閑為主的購物中心大行其道。日本在這方面做瞭很多嘗試,值得中國借鑒。一切數據說話,一切市場說話,一切顧客說瞭算。

商用地產投資註意什麼呢?商用地產和住宅地產的差異也很明顯,商用地產在項目定位、選址、持有、運營上因不同而決定一個項目的成功與否。國外很多資本持有不動產,專業運營,分工很明確。

在這裡不細分不專業探討,僅從大趨勢上進行分析。有值得投資機會的城市不多瞭,圈內一個專業人士說過一句笑話,沒有通高速的縣級城市做一個10萬平以下的綜合體還有機會,這句玩笑話確是一句實話,投項目時不可貪大,好大喜功就是讓企業接近死亡。

三年後商用購物中心會步住宅地上產後塵,出租率會大幅下降,關停並轉將會是平常事;五年後商業寫字樓也會達到一個高點,緊隨商業綜合體之後。

住宅地產和商用地產僅從趨勢上分析未來前景,因城市不同、商業模式不同、公司專業技術深度不同也會決定項目的前景不同

未來一年的市場需求究竟有多大?按照目前的城市化進程,一年一個點,大約進城人口1400萬,根據發達國傢的經驗,改善需求是城市人口總和:0.5-1平方/人均/年。

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政府一定會想方法再延長房地產周期,讓改革釋放紅利。舉措已顯露部分,簡政放權、打破壟斷、國企改革、公私合營、PPP、戶籍改革、教育改革等,這些真的能延遲房地產周期嗎?這些舉措不會對房地產周期和城市化產生實質性的改變和逆轉,會產生一定助推力。真正對城市化周期產生作用的是土地改革,這個課題太大,今天暫不詳述。

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