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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  黃蔚:實在太多瞭。比如北京的CBD,按照過去幾年我們統計瞭一下,我們在這個區域負責的項目大概有26個,其中有16個是咨詢類的項目,咨詢類的項目包括大傢都比較熟悉的中國樽項目,為國貿做商場定位,國貿大廈就是現在的三期最高的樓,當時我們做的是市場推廣的顧問,大概有16個都是顧問類型的。還有一些是屬於租賃類型的,大概有9個租賃項目,其中有財富中心,現在在執行的PICC的人壽保險大廈,嘉銘中心、中海廣場,現在在做的華貿的顧問中心,是華貿整個商街。

  另外一個就是綜合體,綜合體現在是開發商比較熱衷去研究的產品,為什麼說是綜合體呢?以前很簡單,是賣住宅,帶底商,後來覺得寫字樓回報率比較高,就去做寫字樓,這兩年政府拉動內需,從投資的經濟模式轉到消費型的投資模式,所以大傢覺得零售物業會不錯。我們也覺得零售物業也會非常好,過去幾年大傢都去看零售物業。但實際上越來越多的政府都希望打造的是一個城市的綜合體、城市的地標,這幾個業態之間的關系非常微妙,比方說酒店可以帶動商業,商場可以帶動寫字樓,因為寫字樓裡有成千上萬的人這辦公,中午和晚上的消費,所以商場可以帶動寫字樓。同時商場、寫字樓和酒店又可以帶動周邊的住宅,以及住宅可以帶動商場的消費。這幾個之間的關系非常有意思。

  新浪樂居:請您做一下自我介紹好嗎,介紹一下您在商業地產的從業經歷?

  所以你這個問題比較大。我想簡單回答的話,我們是CBD區域唯一一傢負責這麼多業務的公司。

  黃蔚:我們的服務范圍很廣,整個商業地產全產業鏈裡面,每一個節點我們都可以提供服務,簡單說,我們的客戶分成投資人和開發商,以及終端用戶兩種類型。投資人和開發商都很容易理解,我們在中國合作的開發商包括像遠洋地產、首創、吉寶、恒基、嘉裡九龍倉等。我們在中國第一個項目就是在北京的國貿,現在還繼續跟國貿合作,針對其商場重新定位等方面的提供服務。在上海有上海中心,它目前是中國第一高樓,我們被委托做物業管理和租賃代理服務,在這些領域與我們合作的都是最頂尖的開發商。

  實際上在過去的17年中,我負責的絕大部分寫字樓這種產品,同時我認為它也是我們北京分公司的支柱業務線,做得非常好。從去年開始做北京分公司的董事總經理,我就接觸很多不同的業務線,對整個房地產的運營有瞭更深的理解,並且從今年開始也接觸瞭不同的領域。所以我自己的體驗是,我覺得公司人才濟濟,因為在過去十幾年當中,雖然我一直在北京做,我接觸到的客戶和同事,其實是來自五湖四海的,經常跟香港、新加坡,甚至印度的同事交流,我們可以瞭解到不同的文化、不同的市場,還有更深、更細的運營戰略和策略,這些都是學習的機會。並且我們也跟不同的同事瞭解他們怎麼樣去運作項目,有什麼樣新的理念在裡面,因為現在客戶的要求越來越高瞭,不僅僅是說我找個地方那麼簡單,可能這當中涉及到很多策略在裡面,有些甚至是企業的策略,但有些是屬於房地產本身的策略,還有一些是現在大傢比較關心的辦公環境的策略,這些都是新的趨勢和新的方向。這些對於我現在作為華北區的董事總經理是很好的知識和經驗的積累,同時也建立瞭自己的人脈關系。

內容來自sina新聞

  黃蔚:我們理解商業地產包括的幾個方面,寫字樓、零售物業、工業地產,還有酒店。但凡是商業的使用地塊都可以做成這幾個業態。你剛才講到的去年大傢比較關心的電商,還有旅遊地產是跟酒店掛鉤的,其實今年大傢很關心的是養老地產,但是這個相對復雜,因為中國現階段還沒有一個成熟的養老地產。還有一個大傢比較關心的是跟電商掛鉤的,因為電商是直接對零售物業地產產生競爭,但是它對哪個行業有觸動作用呢?就是物流地產,因為它需要倉儲。所以今年大傢非常喜歡討論的是物流地產。我們瞭解到很多以前做住宅的開發商,現在都在說要不要做物流,以前在做寫字樓投資的一些投資人,也說現在想去做物流。所以今年物流地產是一個大傢都比較感興趣的話題。

  新浪樂居:大傢好,本次我們請來瞭世邦魏理仕北區董事總經理黃蔚黃女士接受新浪樂居的專訪。首先請您簡單介紹一下世邦魏理仕的企業狀況、定位和今年的發展規劃?

  黃蔚:我是1997年加入世邦魏理仕的,當時這個公司還叫CB Richard Ellis,之後經過很多年的並購,才演變到今天的CBRE。那個時候北京的商業地產不是很成熟,我從1997年一直到2006年,一直在做辦公樓領域的交易管理方面的工作。2006年,負責世邦魏理仕重新組建我們的業主客戶代表的團隊、租戶代表的團隊,從2008年開始,把業主代表和租戶代表進行整合,重新把業務做大,進行發展。到瞭2012年開始做北京分公司的總經理,今年開始做華北區的董事總經理。

  購物中心一定要有一些新鮮東西,比如三裡屯冬天還是有很多人,因為它不僅有一個精品酒店,它的南區還有年輕時尚的品牌,一棟就可以做成一個旗艦店,比如優衣庫,再加上它還有電影院,這幾個互動就很不錯,比較吸引年輕人。當然,它還有一個酒吧街的傳統文化深入人心。當然我們說mall銷售最好的是新光,很大因素得益於地鐵的優勢和綜合體優勢。藍色港灣也是基於歐陸小鎮的設計理念和定位。所以我覺有不同的主題是必須的。

  新浪樂居:現在很多購物中心都在做主題,從專業角度來看,您建不建議大傢都來做主題?比如華潤五彩城、大悅城經常舉辦各種主題活動。

 以下為采訪實錄:

  第二大優勢就是我們的人才,世邦魏理仕擁有很好的人才庫,我想也是因為我們有這麼一個品牌,我們有很好的客戶,很好的平臺,所以對於吸引人才這方面,世邦魏理仕的優勢就在於此。在過去幾年我也跟很多不同的同事、精英打過交道,也在當中學到很多東西。我自己的體會是,它是房地產行業人才聚集的地方,精英在一起,自然就會培養出更好的精英。對於我們的客戶來講很簡單,這個項目給到你,我要知道誰來做,這一點就是世邦魏理仕的第二大優勢。

  所以個人投資者我建議投一些房地產的信托或者基金,通過匯聚大傢的力量,把手裡的資金能夠積累起來,因為商業地產的資金規模肯定有一定的門檻,或者可以考慮一些上市企業,比如像國貿,我們知道它肯定是藍籌型的企業,可以投它的股票。

  新浪樂居訊 在風起雲湧的2014年商業地產市場,總有一傢商業地產開發企業蒸蒸日上,總有一個樓盤成為全新標桿。馬上買房樂之新浪樂居2014北京商業地產"金路標"大獎評選已於4月16日正式啟動,新浪樂居特邀世邦魏理仕華北區董事總經理黃蔚女士為大傢解密北京商業地產的機遇和前景。

  購物中心則需要有特色,北京的購物中心分為兩種,一種是室內的大型購物中心,比如新光、東方信貸桃園大園信貸汽車貸款臺中房貸信用貸款利息信貸年息廣場,另一種是三裡屯village和藍色港灣是屬於室外互動比較多的,有點像上海的新天地。但是華北區域開設這種購物中心,在一定程度上會受到天氣的制約,如果冬天去三裡屯和藍色港灣,是有挑戰的,春夏季會感覺很舒適。

  黃蔚:作為購物中心,一定要給客人一個理由,為什麼要到這裡來?因為這跟寫字樓不太一樣,寫字樓針對的是企業上班的,滿足的是企業的需求,然後再考慮員工的需求,商場則要滿足兩方面的需求,最主要的是消費者的需求,然後是商傢。因為消費者來,所以商傢才來,所以最主要的是消費者為什麼要到這來來消費,肯定是有原因的。

  銷售類型的項目,如惠普大廈,去年為其做的交易。

  黃蔚:我們剛才講寫字樓,寫字樓是大傢都覺得很有信心的,因為需求強勁,租金堅挺,空置率很低,寫字樓是對於各個層面的投資人來說都想投的產品,機構投資人也想投,開發商也願意投,個人現在也有一些散賣的小的項目都可以去做,這是一個比較受普遍投資人歡迎的產品,因為它相對運營起來的成本比較低一點,比較簡單和直接。

  所以在CBD,我們服務的范圍很廣,這26個項目,還不包括我們作為租戶代表,我們作為租戶代表在CBD負責的項目更多,包括銀行、會計師事務所,高科技的等等。

  第二,購物中心是綜合的業態,通常來講會安設電影院,因為電影院會很吸引人流,是一種娛樂的體驗,因此要把fashion,娛樂、餐飲結合在一起,讓消費者玩一整天,這才是好的產品。但是我們觀察到,很多開發商理解為位置好我的mall就一定能賺錢,以為我靠近地鐵就很能賺錢,並不是這樣的。最重要的規模和定位,其次是要做什麼樣的業態,如何吸引人流。絕大部分不成功的mall其實都有一個共同點,一個是規模效益沒有,一個是展示面很差,人們看不到,人們看不到就沒人去。購物中心其實是相對復雜的產品。

  要讓資產升值,有很多無形的東西,比如你的租戶,打個比方,這個大樓裡面有三個投行,高盛、瑞銀等等,它本身就是無形的資產,就可以給物業提升很多價值,作為投資人來講,肯定都想買,甚至想高價買。這就是把資產做到位,有這麼多投行在裡面,現在北京找不到第二傢這樣的產品。我相信把資產做到位,其實也不用很長時間,有些人說要看20年,我覺得我們就說五年以後、十年以後,我們怎麼樣把這個資產翻一番、兩番、三番,如果有好的團隊、有好的策略,是可以做到投資回報率很高的。

  新浪樂居:去年電商、差異化、體驗性都成瞭零售商業地產的熱門關鍵詞,旅遊文化地產的關註度也極高,傳統商業模式也正發生著革命性的顛覆,您認為2014年商業地產的核心詞是什麼?

  酒店就更不太適合個人投資人瞭,因為酒店的復雜程度更高,而且回報率更低,因為酒店通常是三年一小修,五年一大修,不可能一張床或者一個傢具用十年,甚至破損瞭還在用,所以它的維護成本非常高,回報率會很低。

  新浪樂居:剛才您也談到商業地產分類比較多,整個運作也比住宅要更復雜,投資回報周期也更長,風險更大,那麼從世邦魏理仕的專業角度來看,如何才能擴大商業地產的投資回報率?

  黃蔚:活動肯定是要做的,商場特別怕的就是什麼宣傳、活動都不做,商場是必須要做的,每到一個季節就要做。現在中國沒有真正能做shoppingmall運營的團隊,因為shoppingmall涉及到的還有市場推廣,除瞭廣告之外,還有一些主題活動,要有互動,這是商場必須做的,否則就不會吸引人來。說到主題,我的理解還有另一層意思,比如僑福芳草地是定位在藝術、甚至有些另類的主題,它裡面的藝術品並不是普通人完全能夠欣賞的,是很獵奇的一種東西。它定位的商業的品牌、店鋪的品牌,也是相對高端的,比如有一個自行車品牌,是大傢平時找不到的,還有一個特斯拉的汽車展廳。他們把這些很特別的東西融入到整個商場,做的很成功。因為大傢去逛商場,希望得到一種放松,體驗一種新鮮,而不是滿眼望去都是衣服。

  另外,像終端用戶還有自用型的業主,比如在北京的五礦大廈,我們既幫他們做物業管理,又服務五礦大廈的業主,他們有些會議的安排,我們也會提供服務。我們的客戶群還是非常廣的。

  物業管理做得也比較多,做瞭四個項目,環球貿易中心、北京國際中心、世紀財富中心和IFC,都是在CBD。

  黃蔚:世邦魏理仕最大的優勢我覺得有兩點,第一點是我們全球的品牌,作為商業地產的領導者,我們搭建瞭一個很大的平臺,針對房地產開發的所有流程,從買地、建樓、運營一直到再進入房地產資本市場,整個這個過程,我們都提供服務。這個平臺有很大的優勢,就是我們的業務線很廣,有上遊的估值的服務,有策略開發的服務,中遊的有市場運營、物業管理,最後到下遊的投資,把這個項目重新融入到資本市場,整個這個過程我們都提供服務。因為對很多客戶來講不隻是一個領域需要服務,他們和世邦魏理仕是戰略合作夥伴的關系,我們給他們提供的是綜合的一體化的服務,就是一條龍的服務,我們在各個領域都有專業知識和經驗,這個我覺得是我們第一大優勢。

  現在也有一些機構投資人也願意做這種社區型物業,比如香港有一個專門投資社區型物業的,就是把社區型物業重新包裝,把資產提升。

  終端用戶方面則分為租戶和業主兩方面,租戶方面基本上是世界500強公司,我們有一個部門叫全球企業代表,其職責就是與國際知名的大企業合作,比如大傢熟知的微軟,是作為我們主要的合作夥伴,谷歌,還有最近大傢比較熱議的特斯拉,這些都是我們全球的合作夥伴。

  新浪樂居: 2014年樓市動蕩,商業地產風起雲湧,作為商業地產的顧問機構是怎麼看北京商業地產目前的狀況和未來的前景的?

  黃蔚:我個人非常看好北京的商業地產,因為有需求在,我昨天看到普華永道他們叫做《機遇城市》第六天的調研,是從2007年開始做今年已經是第六期,報告針對全球的城市做一個排名,有十個緯度,中國選瞭三個城市,香港、上海、北京,在今年的報告當中(應該是針對2013年的),北京作為門戶城市,全球排名第二,超過香港和上海,門戶城市第一名是倫敦,第二名是北京。作為最有影響力的城市,北京還是排名全球第二。所以我對北京是非常看好,因為需求是存在的。我們做瞭這麼多年,商業地產的動力來自哪裡呢?來自寫字樓的租戶,寫字樓的租戶如果要擴租,說明它的業務比較好,需要擴張,才會對寫字樓有需求。中國企業現在進入平穩的發展,不像前幾年有大規模擴張,可是需求還是有的。另外有一些企業沒有進入中國,也是想進來的,比如特斯拉,新能源汽車的這樣一些企業,是希望進入大城市進行擴張的。

  除此之外就是品牌,零售業的品牌,有很多是沒進入到北京的,很多都先選擇上海作為第一個開店的地方,然後才會來到北京。所以我對於整個商業地產是非常看好的,整個北京都處於供不應求的現狀,寫字樓是,商場是,酒店可能是相對來講比商場、寫字樓稍微平緩一點,因為現在商務活動比較大,我認為北京平均酒店的入住率是不錯的。需求在哪裡,發展的就在哪裡。

  在北京,我個人的目標是做北京商業地產顧問行業的領導者。我們實際上在過去幾年,在某些領域已經凸顯瞭世邦魏理仕在商業地產的領導者地位,我們希望借著這個機遇,能夠全面發展,穩固北京市場的領先者地位。

  黃蔚:其實我覺得商業地產的投資回報率應該不比住宅差,這是肯定的,隻不過住宅是快錢,因為它對於現金流的回收是非常有幫助的,所以對開發商初期資本要求不高。這是第一點。

  第二點,商業地產需要有運營能力,但是咱們中國的開發商有商業地產運營能力的不多,因為經驗少。但是不能說商業地產的投資回報率不高,我覺得是蠻高的,但是在於我們怎麼樣去運作這個商業地產的項目,因為通常來講,一個商業地產的投資規模(如果在北京的話),應該是在二三十億以上的,比如CBD核心區域內十幾個地塊,我相信大傢投的都是在50個億,甚至有些樓我瞭解到已經上百億瞭,所以投資量非常大,不會短期內收回成本,是需要我們對資產進行更好的管理,使資產升值,而不是單純在當初投的那幾十億上。有一個好的運營團隊,會把資產幾十億變成它應該有的價值,甚至上百億的產品,那個時候你可以通過各種手段去處置,可以通過交易的手段,可以通過信托,也可以通過上市做REITs,現在中信在嘗試做這個 - 運用各種手段,給投資人帶來各種回報。但是問題在於,中國的投資商缺乏這樣的概念,最簡單的例子,講市場的推廣,弄一個駐場,幾個員工坐等客人上門,那是錯的,你要走出去,現在政府都要走出去招商引資,何況是我們做租賃呢。其次是物業管理,物業管理團隊也很重要,不是簡單的風火水電等幾方面,而是有服務在裡面,這個團隊做好瞭,資產就提升瞭。

  對零售物業來講,更復雜。零售物業本身要從前期的定位設計開始,否則就像我們看到長安街上的很多mall,走進去是空的,銷售都不是很好的。就是由於在前期定位的時候出瞭問題。還有推廣團隊,因為商場的運營比寫字樓復雜,不是說有個租賃團隊、有個客戶團隊、有個物業團隊就好瞭,還有推廣、廣告、宣傳、活動,要吸引人來。

  購物中心的運營相對就更加復雜瞭,我們現在有多少中國的開發商有這個團隊來做這個事呢?關鍵的問題是,你要讓你的資產升值,而不是貶值,如果你把這個資產賣瞭,像做住宅一樣,它就很難再升值瞭。

  新浪樂居:您主要負責過哪些北京寫字樓項目,參與瞭哪些環節,能舉例說一下嗎?

  我們也發現現在北京有許多好的辦公樓產品,受到不少基金、投資人,甚至有股權基金的青睞,他們都想在北京投寫字樓產品。根據世邦魏理仕環球研究部的最新報告,北京金融街地區的寫字樓租金全球排名第三、CBD是第四。但是開發商也很明白,即使今天高價賣給你,明天也不可能用同樣的價錢買回來。大傢都看好北京的寫字樓市場,租金高回報高,但是現在可投的項目很少,因為開發商都願意長期持有。

  新浪樂居:現在房企開始爭相佈局開拓商業地產瞭,但是從大眾投資的角度來看,因為它不像住宅產品,投資和回報都相對復雜,普通大眾對商業地產並不熟悉,投資比較謹慎。作為業內專傢對廣大投資人有什麼建議和警示?

  黃蔚:我們更多是針對機構投資人,機構投資人的規模會相對比較大一點。對於個體投資人,我建議他可以參與一些房地產基金,因為現在有一些房地產基金是會把一些散的個人投資人的錢募過來,做一個大的資金,然後一起投到好一點的商業地產,因為他們比較有經驗。對於個人投資者來講,就很難去判斷,而且資金也很難達到一定規模,國內的零售物業不像香港,確實你可以在銅鑼灣買一個小商鋪,馬上就可以賺錢。但是在北京如果你在王府井買一個小商鋪,是不一定就有回報的。

  這幾年大傢討論的越來越多的是綜合體,今年我覺得可能要做的越來越多的是零售物業。所以我覺得應該是多元化發展吧。

  新浪樂居:不同物業業態的商業地產適合的投資人有什麼不同呢?

  新浪樂居:世邦魏理仕在整個商業地產業內現在已是領導者的地位,為瞭能向更好、更深的方向發展一定離不開好的合作夥伴,能不能介紹一下咱們主要的合作夥伴有哪些?

  零售物業地產,復雜程度會多一些,如果它是購物中心,不太可能給到個人投資者機會,因為購物中心都是統一業態安排的,個人投資者可能有機會進入到社區型的零售物業,社區型的商業,比如底商,但是其實風險也不小。

  世邦魏理仕是在美國紐交所上市的500強房地產顧問公司,一直專註研究全球商業地產市場。世邦魏理仕華北區董事總經理黃蔚表示對北京的商業地產市場信心十足,北京作為世界排名第二的門戶城市,前景廣闊,北京的寫字樓和商場供不應求,商業地產的投資回報率不比住宅差。對於商業地產的個人投資者,她建議可以投一些房地產的信托或基金,通過匯聚大傢的力量,把手裡的資金能夠積累起來,看準形勢來投,比如可以考慮一些像國貿這樣藍籌型上市企業的股票。

  還有我們熟悉的百貨,不太可能給到個人投資者機會,還有奧萊這些,都是機構投資人將來接手以後,或上市,或轉手。

  零售物業我個人覺得最好是有經驗、有運營能力的開發商,比方說像太古、像凱德茂等,他們知道怎麼做,瞭解這個產品定位是大眾化的、還是年輕人的;或者某一些業態的品牌還可以吸引進來,他們具有這個號召力,品牌就會跟進來;而且商場的整體佈局也很重要,知道哪一層應該賣什麼,這個不像社區型的零售物業,隔壁是足療,這邊就是美發,比較簡單。

  "今年我認為最顯著的趨勢是商業地產向多元化發展。越來越多的政府都希望打造的是一個城市的綜合體、城市的地標,這幾個業態之間的關系非常微妙,比方說酒店可以帶動商業,商場可以帶動寫字樓,同時商場、寫字樓和酒店又可以帶動周邊的住宅,以及住宅可以帶動商場的消費。"世邦魏理仕華北區董事總經理黃蔚如是說。

  再有養老地產也是不太適合個人投資,因為現在還不成熟。工業地產也不適合。所以對於個人投資人我覺得有兩條路,一條就是關註寫字樓,但是長遠來講,中國的寫字樓運營模式,開發商也逐漸從散賣向持有運營開始轉變。第二條路就是考慮一些基金。

  新浪樂居:從企業的角度來說,現在不少商業地產開發企業大規模盲目開發商業地產,但是因為經驗不足,都深陷國內商業地產同質化泥沼難以自拔,作為顧問機構對這種盲目行為和現象有什麼看法和專業建議?

  黃蔚:因為我負責寫字樓項目時間比較長,就寫字樓產品來講,我認為開發商容易陷入的並不是同質化的問題,而是過於追求外表、外觀,而放棄功能性。其實寫字樓產品本身是講究功能性的,並不是講究美觀的。因為對於租戶,寫字樓的業務是很直接的,不像商業、零售業這麼復雜。寫字樓產品建完之後不是拿來欣賞,而是提供給租戶使用的,所以實用性就很重要:首先產品的平面要易於進行分割,如果租戶是一個銀行,要做一層的交易、貿易,不會分割成隔斷的,而且是開放式的,貿易樓層(也就是交易大廳)所需要的技術指標是要達得到的;如果租戶是一傢律所,則需要分割成很多小房間,且一通到頂,保證它的私密性。還有IT公司,也有不同的需求。

  所以首先定位很重要,要能滿足不同租戶的要求,而不是外面很好看。然而在某種程度上,是要求有共同點的,四四方方、柱子比較少,進深要合理。因此我們不要求我們的客戶去追求極端差異化,做出來花壇鄉二胎代償一個外表非常漂亮,進去一看並不實用的產品。事實上是有這樣極不成功的案例的。因為國內有些開發商沒有商業地產的運營經驗,認為隻要建造一個高大上的樓宇就一定可以租到很高的價錢,其實不然。

  我們打個比方,國貿大廈三棟樓都很相似,三期和將要入市的三B還是一樣,包括內部空間的佈局,但是它很成功。另外一個成功的要素是它打造瞭一個綜合體,有酒店、有商場、有寫字樓,但是寫字樓是盈利最大的產品。從1990年到現在的2014年,從來沒有追求過很大的差異化。當然它也有突破,就是在技術方面,在空調、在能源的儲備方面,還有提供更舒適的辦公環境,比如天花板的高度,什麼樣的地板,新風量等等,各個方面在技術上都有突破。我對國內開發商的建議是,不要單純追求差異化,一定要考慮到寫字樓定位是什麼樣的,是否能滿足租戶的需求,是否能提供舒適的辦公環境,這樣將來物業的價值才能體現。

  現在零售物業分成瞭幾種業態,一種是傳統的百貨公司,一種是現階段大傢青睞的購物中心,還有奧特萊斯以及社區型的商業。其實大傢最近比較關心的可能就是購物中心,因為它是消費者越來越認可的一種產品,得益於它自身的規模以及可以為消費者帶來全天的購物、餐飲和娛樂的體驗。有些購物中心確實存在你剛才說的問題,定位不到位,造成很多mall實際上是空空蕩蕩的,沒有人去逛。我們定義的購物中心首先是規模要在五萬以上,如果達不到就不能達到人們逛街的欲望,下次就不去瞭。

  黃蔚:我們是全球最大的商業房地產顧問和投資公司,也是在紐交所上市的一傢美國的500強企業,我們其實是入選華爾街日報的'全球最受尊敬的雇主的榜單'且我們本行業排名第一。目前CBRE還有自己的基金(CBRE Global Investor),旗下管理大約900億美元的資產。

  我們全球的CEO在今年提出公司的目標,是希望與世界500強百名之內的公司能一起競爭(雖然我們已經是500強公司瞭),但希望我們不隻是行業裡的領袖,也希望我們成為全球和綜合領域的佼佼者。這是我們全球CEO的願景,希望把我們引向那個方向。

世邦魏理仕黃蔚商業地產投資回報率不比住宅差

  講到我們公司的定位,雖然是顧問公司,但是我們定位自己還是在商業地產領域當中的專傢,不是說所有地產都做,隻針對商業地產。

  新浪樂居:是不是可以這樣理解,這種優質主題可以給購物中心貼一個標簽,表明自己的品牌,增加辨識度和知名度。

  新浪樂居:世邦魏理仕能在業內做到領導地位,相對於同行來說,最大的優勢是什麼?

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/16572763902.shtml

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