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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  再來看看城市層面的相對情況。2013年全國35個重點城市住宅用地成交面積增幅排名顯示,23個城市呈現正增長,12個城市呈現負增長。蘭州、太原、北京分列前三位,住宅用地成交建築面積增幅分別為163%、118%和104%,增幅如此之大,也就意味著2014至2015年度,這些城市的推盤量比較大,屆時較大的現貨庫存,將壓制房價上漲,當然如果需求增長更大,則不必擔心,比如北京潛在住宅需求旺盛,一旦市場復蘇,需求反彈的幅度很大,隻要比供應增幅更大,則房價就會止跌反彈。海口、深圳和銀川排名則靠後,住宅用地成交建築面積跌幅分別為-83%、-79%和-55%,也就意味著這幾個城市未來一年新增樓盤數量不會太多,如果需求平穩或反彈,則房價下跌空間不大。



  全國來看,前三季度,房地產開發企業土地購置面積24014萬平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份擴大1.4個百分點;土地成交價款6781億元,增長11.5%,增速回落1.3個百分點。也即今年以來開發商購地熱情大幅降低,甚至有些大型房企幾個月都沒拿一幅地瞭。這就意味著,明年下半年和後年,新增樓盤項目數量將會減少。2012年就曾出現過年度購地面積負增長,結果2013年市場需求爆發時,新建樓盤供應卻不足,尤其是一線城市比較突出,直接推高瞭房價。而2013年全年購地面積同比增長近10%,那麼今年和明年上半年,那些已經出讓的地塊會陸續形成樓盤上市,所以現貨壓力較大。

  宏觀經濟的周期性波動中,庫存指標變化很重要。同理,房地產市場具有周期性波動的建地建蔽率貸款全省皆可處理理財型房貸信貸年息借貸增貸轉貸規律,尤其是在短周期當中,庫存變化決定著房價變化。分析庫存現狀,並預測庫存未來變化,可以大體上把握房價演變趨勢。

  按照全國商品房待售面積與年度商品房銷售面積,可以計算出歷年的商品房去化周期。1995年至2013年,這一曲線圖走瞭一個"U"形。其中1996年是最高點,也是"U"形左壁的高點,比值為0.79,也即按1996年全國的商品房銷售面積,1996年底的庫存面積需要0.79年才能消化完。其後去化周期持續回落,2007年隻有17%,是"U"形的最底部。2012年脫離底部上行,開始構築"U"形的右壁,2014年上半年的比值為0.45。由此可見,黃金十年最有利於房價上漲的區間是2005-2011年,基本處於"U"的寬平底部,庫存壓力最小,很多城市住宅供不應求。受制於庫存大幅增加和去化周期拉長,今年全國房地產市場持續降溫,房價自5月開始下跌,預計2015年房價將探明底部,但其後反彈力度,還將受制於庫存壓力。本輪房地產去化周期將拉長。

  從全國來看,有一個指標可以關註:新建商品房待售面積。這一國傢統計局公佈的數據,基本能代表全國新房的庫存變化。短期看,截至今年8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,比7月末增加930萬平方米,其中住宅待售面積增加590萬平方米,辦公樓待售面積增加54萬平方米,商業營業用房待售面積增加227萬平方米。8月末,全國商品住宅待售面積同比增長27%,而今年前8個月全國商品住宅銷售面積同比則下降10%。銷售放慢,存貨快增,二者的差距進一步擴大,說明庫存壓力繼續增加。




  上述分析的商品房及商品住宅,都是可售卻未售出的,我稱之為"現貨"。還有一種所謂的"期貨":將要或正在開發建設,未來會形成新房供應的庫存。期貨的規模和增長情況,可以通過過去一年開發商的購地面積、當前的房屋開工面積,進行大概的測算。

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去庫存速度決定房價反彈時點 預計房價止跌反彈

內容來自sina新聞

  截至9月底,35個城市新建商品住宅庫存總量再創歷史新高,環比7月增長4%,同比去年9月增長23%。35個城市中的一、二、三線新建商品住宅庫存總量環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%,同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。其中一線城市的同比增幅更大些。從庫存變化看,一二線城市的庫存低點在去年3、4月份,其後開始增長。而三線城市的庫存自2011以來一直增長,根本沒有回落過,說明近三年多中小城市的庫存持續增加,穿越瞭整個上行周期,所以2013年當一線和部分二線城市房價大漲之際,多數三四線城市仍然不溫不火,高庫存壓制瞭房價。

  從去化周期來看,8月份35個城市新建商品住宅存銷比為17.7,這也就意味著市場需要用17.7個月的時間才能消化完這些庫存。而在8月份,該存銷比數值為18.5個月。這是12個月以來存銷比首次出現下跌的現象,意味著去庫存的速度。從過去幾年存銷比變化規律看,12-16個月屬於敏感區間,對於房價而言,這是一個強弱或漲跌的分水嶺,一旦超過這個區間,很可能壓制房價下跌,反之低於這一區間,則房價上漲壓力較大。其中,一二三線城市存在差異,比如2011年11月,房價環比由漲轉跌之時(也即房價短期拐點),一線城市和二三線城市的存銷比分別為12個月和14.5個月左右;今年5月房價再次出現下行拐點時,一線城市和二三線城市的存銷比分別為15、16、23個月。這其中三線城市情況明顯趨差,由上一個拐點的15個月,攀升至這一輪拐點的23個月,主要是因為2011年以來庫存持續增長,房價比上一輪時也更弱。由此也可以理解,為何近二三年大型房企紛紛撤離三四線城市。

  值得提醒的是,今年2月份以來,存銷比一直保持攀升的態勢。7月份陡然攀升的態勢被打破,存銷比走勢有所放緩。8月份存銷比首次出現下滑,主要與存銷比的計算公式有關。計算公式中,分母為近6個月成交量的移動平均值。8月份取代瞭2月份(春節)市成交大減時的數據,自然使得分母值變大。需要關註的是,9月和10月存銷比繼續回落,很可能7月已見到頂部,即便未來幾個月再次反彈,估計也是在構築頂部,明年二季度必然下行。根據以前的規律,去化周期見頂幾個月之後,房價就會止跌。因為去化周期的變化,反映的是市場供求關系動態化,隻有供求關系趨於平衡、甚至變為供不應求,房價才會上漲。

  從35個城市的具體數值看,溫州存銷比數值最大,為44.6個月。但相比8月份的47.0個月,則有所下跌。目前溫州已連續兩個月出現庫存去化速度加快的現象,這對於緩和房價下跌的壓力有積極作用。而合肥的存銷比數值最低,為6.2個月。但相比8月份,該存銷比數據有所增加。包括溫州、茂名、煙臺、西安和天津在內的幾個城市存銷比數值偏大,此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言,大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。但是,當前全國房價大勢趨跌,受大環境的影響,這幾個城市的房價也在走弱。極少有城市,能夠在全國大勢下跌時候仍然持續上漲。

  從大周期來看,1995年全國新建商品房待售面積為5890萬平米,其後除瞭2004年和2007年,大部分年份都呈增長態勢,2010年增長至21567萬平米。從2011年開始,庫存房貸信貸年息貸款全省皆可處理速加快,即便是2012年和2013年全國市場回暖,庫存也沒能停下增長的步伐。主要原因:自2009年開始,全國很多三四線城市的住宅建設步入快車道,導致住宅新增供應量持續大於銷售量。

  從開工面積看,今年前三季度,房地產開發企業房屋新開工面積同比下降9.3%,降幅收窄1.2個百分點。與上述的開發企業購地指標相似,今年新開工是負增長,而去年是正增長,而2012年是負增長。據筆者的測算,一般新開工指標變化9個月左右,會傳遞到新房供應上。預計明年下半年至後年新增樓盤供應規模將比現在下降,屆時如果需求平穩或增長,則自然有利於房價止跌,或者上漲。

  截至9月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794、20167和4052萬平方米,環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%,同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

  總而言之,庫存和去化周期,是決定房價短期波動的核心因素,它反映的市場供應求關系的動態變化。從長周期看,當前我國住宅庫存處於上升通道,尤其是去化周期於2011年漸漸脫離底部,當前仍在構築"U"的右壁,全國房價上漲動力不足。從短周期看,當前主要城市的住宅庫存與去化周期或者已見頂,或者正在構築頂部,明年將步入下行通道。在此形勢下,預計明年上半年內,房價將會止跌反彈,從而步入新一輪房價上行通道。

  從邏輯上分析,房價長期變化主要取決於地價、建安、人工、通脹、人口等因素,而房價短期變化則主要由市場供求關系決定。當市場持續供大於求時,房屋庫存就會增長,反之則會下降。因此,要想把握房價短期動態,必須緊盯庫存,以及與之相關的去化周期的變化。

  從典型城市來看,上海易居房地產研究院跟蹤研究35個典型城市新建商品住宅庫存與去化周期變化。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-16/16084594579.shtml

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