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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  需要政策綠燈

公積金上限80萬,對於剛需購房者來說,基本屬於雞肋

 算賬

  根據北京住房公積金管理中心的統計,截至2012年12月底,2012年歸集住房公積金833.92億元,提取550.50億元,凈增283.42億元。截止到去年底,累計歸集住房公積金4471.13億元,提取2594.30億元,餘額1876.83億元。

  購房人呼籲提高首套房公積金貸款額度

  貸款利息要多還40多萬元

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/09052504765.shtml

北京剛需購房人呼籲 公積金80萬貸款額度該提瞭



  如果算大賬,北京住房公積金中心2012年底有1876.83億元餘額。這一數字在2010年是1290多億元,2011年為1537.18億元。換句話說,北京市歸集的住房公積金這幾年都在逐年增加,每年凈增至少250億左右。在國內不少城市出現公積金不夠用、甚至下調公積金額度時,北京的公積金無論是歸集水平還是餘額狀態,都處在很健康的水準。

  北京中原市場研究部總監張大偉認為,按照北京目前的房價,剛需房套總價即便是地處六環附近,也多在150萬元以上。公積金上限80萬,對於剛需購房者來說,基本屬於雞肋,如果選擇公積金貸款,反而需要多增加首付,而剛需購房者首付本身壓力就非常大。

  也正因如此,這幾天,林彥面臨以下選擇:要麼讓父母幫著去向親戚借錢多付首付款,要麼放棄貸款利率優惠的住房公積金貸款,而不得不選可以多貸一點的住房商業貸款。"215萬元的套總價,如果使用公積金貸款,最少要交135萬元的首付,這相當於首付6.5成。而對於我這樣一個剛需的年輕人來說,一口氣拿出135萬首付無疑太難瞭。而如果不選擇公積金貸款、選能多貸一點的住房商業貸款,首付壓力是小瞭,但是意味著無法享受公積金的利率優惠,此前交的大筆公積金在關鍵時候卻無法派上用場。而且一個不容忽視的問題是,選擇商業貸款,則意味著我們要多還很多利息,對我們這樣的購房人而言,相當於雪上加霜。"林彥無奈地告訴記者。

 追訪

  剛需購房人能過評級並不多見

  "為什麼房價上漲瞭這麼多年,公積金貸款的額度屢次提高,但總是沒有辦法滿足需求呢?"林彥向記者抱怨,這種形勢下,要麼"啃老",他和妻子向兩傢老人借錢,湊出135萬首付。要麼商貸,多付48萬利息。

  "一般而言,從25歲到40歲,年齡增加收入會逐級增加,是貸款機構最喜歡的人群。如果同等條件下,學歷越高越有加分。此外,職業也是關鍵,一般公務員、教師、醫生、律師、企業主等評分就會更高一些。"某國有商業銀行朝陽支行負責材料審核的楊林告訴記者,"要想獲得最高評級,基本上就是每個選項都有一些加分,在實際申請人中,3A很難出現,連2A評級都很少,一般在2B、3B的多一些。"

 故事

  這種依靠3A來增加貸款額度的方式遇到瞭現實挑戰。一般剛需盤中,年輕人置業較多,歲數不過30歲,對公積金貸款也最渴望,但這一人群不太可能被評為3A。"試想一個不滿30歲的年輕人,能有多少加分項目,能夠順利拿到足額貸款就不錯瞭,增量部分基本不可能。而大多數能夠獲得3A的人,都是有一定社會地位或者收入較高者,他們本身對貸款的需求並不旺盛。"楊林告訴記者。

  該通知通過將信用機制和貸款額度進行掛鉤,突破瞭最高貸款額度80萬的上限。根據規定,借款申請人購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房,個人信用等級為AAA級,貸款最高額度上浮30%;個人信用等級為AA級,貸款最高額度上浮15%。

  北京青年報記者調查發現,一天賣出38億的中建國際港位於大興新城黃村興華大街。雖然這一項目位於南五環外近六環,但因為地鐵優勢,均價24500元/平方米。從戶型和位置來看,這一項目屬於典型的剛需項目,購買者大多都是首次置業、自己居住的年輕人。但一日38億的銷售業績對於開發商來說是一個驚人的神話,而對於不少買房人來說,尤其是手上存款不是很多的剛需購房人而言,則沒那麼輕松。

  按道理,房價越漲,貸款額度應該越高才能與之匹配。但當房價高石碇區二胎房貸是什麼意思到官員談房價都覺得敏感之時,理性的思維和決策突然都失效瞭。原本公積金貸款可以減輕購房人壓力,但現在卻與現實有些脫節。我們不得不面對一個現實,一開始,我們牽著房價的鼻子走,後來我們卻被房價攆著走。

根據北京住房公積金管理中心的統計,截至2012年12月底,2012年歸集住房公積金833.92億元,提取550.50億元,凈增283.42億元

  現在,秦和每個月還款2400元,對他來說,當時的房價、當時的公積金額度恰好合適。"我們這個歲數,都趕上瞭公積金貸款,一是利率確實低很多,另外可以直接用公積金進行還款。"秦和自己算過一筆賬,相對同時期的商業貸款,公積金貸款每個月可以讓他少還近300多元。

  首付和公積金貸款額度之間差92萬元高雄民間2胎任何問題免費諮詢



  但5年過去瞭,公積金個人最高繳存也已經發生瞭變化。根據公積金中心的公告,2013年公積金個人最高繳存為3760元,如果照此推算,2013年個人公積金貸款就應該是67萬,傢庭貸款總額就應該能夠達到134萬,取個整數也就是130萬。但現實是,額度還是沒有提高。

 難點

  放棄公積金貸款選擇商貸

  北青報記者就此算瞭一筆賬:如果選用商業貸款,215萬的房子,貸款172萬,基準利率6.55%,20年等額還款方式,每個月要還12874元,總計利息137萬。而如果允許公積金貸款172萬的話,每月還款10881元,利息總共89萬。兩者利息相差48萬。

  "3A評級屬於遠水解不瞭近渴,能否對我這樣的首套房剛需購房人,適當提高公積金貸款額度。住房公積金制度本身就是為瞭幫助剛需購房人,而房價漲瞭,80萬元的貸款額度規定也應該適當提高。"林彥這樣對北青報記者說道。采訪中,記者瞭解到,類似林彥這樣想法的購房人不少,他們希望通過北京青年報向有關部門呼籲,適當提高首套房住房公積金貸款額度。

  導讀:上月,位於北京南六環附近的一樓盤開盤,一天售出1400套房,買房人排隊搶房,開發商一天入賬38億。而對於排隊搶房的年輕人來說,不少人卻為貸款而頭疼。由於北京房價這幾年上漲,住房公積金最高貸款額度卻止步在80萬這一水平,已經遠遠不能滿足貸款的需求。一邊是大量公積金餘額在賬戶內躺著"睡覺",一邊卻是大量年輕人因為貸款額度不夠被迫"啃老"。



  一邊是明顯上漲的房價,一邊是老百姓貸款需求無法得到滿足,難道是北京公積金中心入不敷出、無錢可貸?答案又是否定的。

  現象

  "80萬元的住房公積金貸款上限是否合理?肯定不合理。淄博,一個三線城市,公積金貸款的最高額度是40萬元,高層次人才還能申請到50萬元。寧波公積金貸款最高額度是80萬,和北京一樣高。相比起北京的房價,北京80萬的確是少瞭一些。"一位曾經在公積金中心任職的負責人告訴記者。

  從公積金運營的角度,錢留在賬上顯然也不是最好選擇。公積金的收益渠道非常狹窄,除瞭發放公積金貸款獲取收益,其餘隻能以購買國債等方式增加收益,收益率本身就偏低。實際上,隻要留足備付金,增加公積金發放既有利於公積金運營,也能讓更多百姓獲益。

  按照公積金和商貸之間2%左右的利率差,每增加100億貸款,買房人就能夠少承擔2億的利息。而對於公積金中心而言,增發100億貸款,也能夠有約4億元的增值收益。這些錢能夠用來支持保障房建設。"公積金中心歸根結底也是一個貸款機構,也是要算經濟賬的"。

 呼聲

  80萬元貸款額度是5年前規定

內容來自sina新聞

  六環附近88平方米兩居

  1991年我國住房公積金制度首先在上海建立,隨後在北京、天津等地開始試點。1994年推廣到所有縣級以上的城鎮。近年來,房價飛漲,全國各地公積金貸款額度也是數次提高。從上世紀90年代開始,北京公積金貸款的最高額度從30萬元調整為39萬元、40萬元,到2007年調整為60萬元,再到2008年調整為80萬元。

  據北青報記者從2008年負責調整公積金貸款額度的工作人員處瞭解,之所以額度定格在80萬元,一個重要原因是參照瞭當時的房價。"按有關部門測算,2008年北京市普通商品住房均價在1.1萬至1.2萬元/平方米,以此標準,職工基本住房總房價應為99萬元至108萬元,首付款為20%,公積金最高額度也應在80萬元到86萬元之間。"相關工作人員告訴記者。

  但從2008年之後,除瞭引入3A和2A評級機制,公積金貸款最高額度的調整便再未啟動。從2008年到2012年,北京房價上漲瞭一大截,即便是按照北京市房協最保守的統計,2012年新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米,基本上比2008年上漲瞭一倍。如果按照正常推算,公積金貸款的額度應該是140萬左右,但現實卻沒有變化。

  除瞭當年房價,公積金貸款最高額度還和公積金個人最高繳存有關系。比如2008年,公積金最高繳存是一個人2392元/月。如果這些錢全部還貸,最高可貸43萬元,公積金貸款以傢庭為單位,夫妻雙方算進去就能貸86萬。

  上調之後,享有3A信用等級的貸款人貸款額最高可貸到104萬元,2A級為92萬。這一政策出臺之後業內一片叫好聲,認為這將讓不少百姓獲益。但在實際執行瞭一段時間之後,業內突然發現,公積金中心的"好意"老百姓卻很難領到。最大的問題在於,要想拿到3A評級難如登天。

  3A評級貸款額度能上浮30%

  公積金貸款曾是"雪中送炭"

  對於這兩年還沒有買房的年輕人,公積金的好處似乎越來越遠瞭。它似乎就是工資單上的幾個數字,每個月都從工資中扣掉一筆錢,看得見,摸不著,但關鍵時候卻享受不瞭。而對於現在35歲左右,在5年、甚至10年前購房的人來說,公積金如同雪中送炭。

  秦和今年34歲,2004年,也就是25歲那年,他購買瞭位於雙井的百環傢園。這是北京地理位置很好的經濟適用房,位於東三環邊上,購買時均價4350元/平方米,一套110平方米的房產總價48萬元。當時秦和在中國醫藥總公司上班,每月到手收入5000元。為瞭購買這一房子,秦和首付付瞭12萬元,利用公積金貸款36萬元。

  北青報記者調查也顯示,對於不斷上漲的房價、明顯不夠的公積金貸款額度,北京市公積金管理中心也一直在尋找突破的方法。今年4月,北京公積金管理中心發佈《關於實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》。

  還是這個小區,如果現在再用公積金貸款顯然已經不可能瞭。從2004年到2013年,在這不到十年的時間內,百環傢園的房價已經漲到3萬元/平方米,即便是這個小區目前最小的戶型,一居室68平方米,總價也接近204萬。

  由於二手房評估價略低,即便買房人申請到公積金80萬貸款,首付也要達到124萬。"這對一個剛入社會的年輕人來說,絕對是一筆巨款。"秦和感嘆,"不啃老簡直太難瞭!"

 財經觀察

  調高公積金額度

  以最小兩居88平方米戶型為例計算,平均一套房子215萬元。購房人林彥正好買瞭這樣一套小兩居,對於他而言,利率低的公積金貸款是最佳貸款選擇,但新的壓力和困境又來瞭--貸款額度不夠,或者說,首付"壓力山大":原來,按照90平方米以下首套房、首付可按兩成交的規定,林先生最少要交43萬的首付款,剩餘172萬需要申請貸款。而根據目前公積金的規定,正常情況下,一般人貸款額度上限為80萬,顯然無法覆蓋172萬的需求,貸款差距為92萬。

  1991年,公積金誕生的初衷是通過"國傢支持一部分、單位補貼一部分、個人合理負擔一部分的房貸分配和住房籌資新機制",這種制度最重要一個目的是通過這種類似強制歸集的方式,幫助解決困難職工傢庭住房問題。

  但隨著房價的越漲越高,公積金貸款在現實中的"扶危濟困"功能卻是越顯薄弱。往往是越有錢越能得到更多貸款,身份越高越能得到更多額度。相反,高房價背景下的新困難戶--城市低收入傢庭、剛需年輕人群卻因為有限的收入、薄弱的財富積累和公積金貸款越來越遠,和買房夢也越來越遠。

  從以往的歷史來看,北京公積金管理中心一直奉行動態調整策略,從30萬到40萬,從60萬到80萬,這一策略一直在與時俱進。但隨著房價不斷突破大傢的心理底線,這一機制也開始失靈瞭,從2008年到2013年,房價大漲的五年間,公積金貸款額度卻提升乏力,僅是細枝末節的縫縫補補。

  從貸款業務角度,無論公積金貸款還是商貸,都會有一個信用評級,這是針對個人還款能力的一個綜合評定,評定的指標包括品德、能力、資本、擔保等多個層級,具體來講包括年齡、文化程度、職業、職務、個人年收入、傢庭年收入、傢庭情況等。

  如何重新彌補公積金貸款這一"扶危濟困"政策和這些剛性需求者之間的裂痕,在房價暫時不可能大幅回落的背景下,在公積金餘額逐年增多的條件下,北京單獨提高公積金貸款額度不僅有條件,更有現實意義。無論是看老百姓手中的賬本,還是看北京公積金中心的賬本,這都是一項多贏的策略。

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  賬上餘額過1876億元

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